Büros & Praxen zur Miete in München

Top Premium Bürofläche wie Zuhause/ Wohnen mit Terrasse provisionsfrei*Bad*Küche*Wasserburger Landstraße
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1.534,00 €
103 m2
Kaltmiete, zzgl. NK
Stolzhofstr 8, 81825 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Sie möchten ein attraktives und modernes Gebäude in bester Lage mieten? Leicht erreichbar, von allen gesehen, mit einer beeindruckenden Präsentationsfläche für Ihre Kunden und reichlich Raum für Sie und Ihr Team? In einem eingewachsenen
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Stadt-Gebiet und guter Infrastruktur. Dann sind Sie hier genau richtig!
Top Premium Exklusive Gewerbeflächen in bester Lage Münchens – 240 bis 480 m² mit modernen Büros
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Preis auf Anfrage
480 m2
Tal 9, 80331 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Diese exklusiven Büroflächen befinden sich in einem modernen Geschäftshaus in bester Lage Münchens und bieten auf insgesamt 240 bis 480 m² ausreichend Platz für anspruchsvolle Unternehmen. Die Fläche erstreckt sich über mehrere gut
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geschnittene Büros und Besprechungsräume, die eine hohe Flexibilität für individuelle Nutzungsmöglichkeiten bieten. Die derzeitige Möblierung stammt vom Vormieter. Jedes Stockwerk (2. und 3. OG) ist mit einer Küche sowie zwei Toilettenräumen ausgestattet, was den Komfort für Ihre Mitarbeiter und Besucher erhöht. Die Büros sind mit großen Fenstern versehen, die viel Tageslicht hereinlassen und eine angenehme Arbeitsatmosphäre schaffen. Die Besprechungsräume bieten einen idealen Rahmen für professionelle Meetings und Präsentationen. Das gesamte Gebäude umfasst verschiedene gewerbliche Flächen, die eine gute Infrastruktur und eine lebendige Geschäftsumgebung bieten. Für zusätzlichen Komfort sorgt die Tiefgarage, die ausreichend Parkmöglichkeiten für Mitarbeit
Top Premium Maximiliansplatz - Großzügige Bürofläche in renommierter Innenstadtlage
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3.470,00 €
112,7 m2
Kaltmiete, zzgl. NK
Maximiliansplatz 12a, 80333 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Ein repräsentativer Gewerbekomplex, der durch seine exzellente Lage und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten überzeugt. Die Verkaufsflächen im Erdgeschoss passen ideal zu den großzügigen Büroflächen in den oberen Etagen. Der weitläufige
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Vorplatz ist gepflegt, begrünt und das Ganze im Herzen von München.
Top Premium Neu MODERNES BÜRO FÜR SIE IN GUTER LAGE, TOP KONDITION
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5.985,00 €
9 Zi.
6.616 m2
Kaltmiete, zzgl. NK
80992 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Ideal für Unternehmen, die nach einer modernen und hochwertig ausgestatteten Bürofläche in München suchen. Mit 9 Zimmern und einer Grundstücksfläche von 6616 m² bietet diese Immobilie eine freundliche und helle Arbeitsatmosphäre. Die flexible
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Gestaltung der Räumlichkeiten ermöglicht es, den Arbeitsbereich individuell anzupassen. Durch die optische und energetische Sanierung im Jahr 2023 ist die Immobilie auf dem neuesten Stand. Die perfekte Verkehrsanbindung und die Möglichkeit zur Anmietung von TG-Stellplätzen machen dieses Büro zu einem idealen Arbeitsplatz. Werbung an der Werbeanlage ist ebenfalls möglich.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- modern und hochwertig ausgestattetes Büro - freundliche und helle Arbeitsatmosphäre - hochwertige Systemwände und Einbauküche - flexible Gestaltung der Räumlichkeiten möglich - optische und Energetische Sanierung im Jahr 2023 - perfekte Verkehrsanbindung und Infrastruktur - TG-Stellplätze
Top Premium Neu OPTIMALES ARBEITSUMFELD FÜR PRODUKTIVITÄT
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2.590,00 €
5 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
81241 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Ideal für Unternehmen, die Wert auf eine zentrale Lage legen und eine professionelle Arbeitsumgebung suchen. Der großzügige Empfangsbereich und die clevere Raumaufteilung bieten genügend Platz für effizientes Arbeiten. Die Einbauküche und die
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strukturierte Verkabelung sorgen für Komfort und Funktionalität. Die 3 Garagenstellplätze bieten zusätzliche Annehmlichkeiten. Profitieren Sie von der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und machen Sie diese Bürofläche zu Ihrem neuen Arbeitsplatz in München!Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- großer Empfangsbereich - sehr gute Anbindung an ÖPNV - 3 Garagenstellplätze (zzgl. je 50€) - clevere Raumaufteilung - Einbauküche - strukturierte Verkabelung - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere Angebote finden Sie unter betterhomes.de.Selber eine Immobilie zu vermarkten? Profitieren Sie
Top Premium Neu ALL-INKLUSIVE - MODERNE BÜROFLÄCHE WARTET!
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1.524,80 €
1 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80992 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Die perfekte Bürofläche für kreative Köpfe! Diese moderne und helle Arbeitsumgebung in München bietet alles, was das Herz begehrt. Mit einer Coffee Flatrate für den täglichen Genuss, flexiblen Nutzungsmöglichkeiten und einem geräumigen
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Konferenzraum ist diese Immobilie ideal für Unternehmen, die nach einem inspirierenden Arbeitsplatz suchen. Die zentrale Lage mit idealer Verkehrsanbindung und kostenfreien Parkplätzen rundet das Angebot ab. Starten Sie jetzt durch und verwirklichen Sie Ihre beruflichen Träume in diesem einzigartigen Bürokomplex!Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- Preis all inclusive - keine weiteren Nebenkosten - Coffee Flatrate inklusive für den täglichen Genuss - Erweiterungsmöglichkeiten, flexibel nutzbar - Konferenzraum mit 50m² mit Buchungstool - vollmöblierte Arbeitsräume, je nach Wunsch - moderne Ausstattung & helle Räume - zentrale Lage mit idealer Verkehrsanbindung & Infrastruktur - kostenlose Parkplätze
Top Premium Neu VOLLAUSGESTATTETE BÜROFLÄCHE FÜR IHR KONZEPT
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1.247,50 €
1 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80992 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Diese moderne Bürofläche in München bietet alles, was das Herz begehrt. Mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten und einer topmodernen Ausstattung ist sie ideal für Start-ups, Freelancer oder etablierte Unternehmen. Der Konferenzraum mit 50m² und
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das Buchungstool erleichtern Meetings und Veranstaltungen. Dank der zentralen Lage und der idealen Verkehrsanbindung ist die Anreise ein Kinderspiel. Genießen Sie Ihren täglichen Kaffee mit der Coffee Flatrate und lassen Sie sich von den hellen und vollmöblierten Arbeitsräumen inspirieren. Ein Platz zum Arbeiten, Wohlfühlen und Entfalten.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- Preis all inclusive - keine weiteren Nebenkosten - Coffee Flatrate inklusive für den täglichen Genuss - Erweiterungsmöglichkeiten, flexibel nutzbar - Konferenzraum mit 50m² mit Buchungstool - vollmöblierte Arbeitsräume, je nach Wunsch - moderne Ausstattung & helle Räume - zentrale Lage mit idealer Verkehrsanbindung &
Top Premium Neu EINZIEHEN UND ARBEITEN - ALL INCLUSIVE FÜR SIE
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700,69 €
1 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80992 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Diese attraktive Bürofläche in München (80992) ist perfekt für alle, die auf der Suche nach einem modernen Arbeitsplatz mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten sind. Mit einer Coffee Flatrate für den täglichen Genuss und einem großzügigen
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Konferenzraum von 50m² mit Buchungstool bietet diese Immobilie alles, was das Herz begehrt. Die vollmöblierten Arbeitsräume lassen sich nach individuellen Wünschen gestalten und die zentrale Lage mit idealer Verkehrsanbindung macht den Arbeitsweg zum Kinderspiel. Kostenlose Parkplätze sowie TG-Plätze runden dieses Angebot ab. Perfekt für alle, die ein Arbeitsumfeld mit Wohlfühlfaktor suchen.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- Preis all inclusive - keine weiteren Nebenkosten - Coffee Flatrate inklusive für den täglichen Genuss - Erweiterungsmöglichkeiten, flexibel nutzbar - Konferenzraum mit 50m² mit Buchungstool - vollmöblierte Arbeitsräume, je nach Wunsch - moderne Ausstattung & helle Räume -
Top Premium Neu HOCHWERTIGES BÜRO MIT LOFT FLAIR WARTET AUF SIE!
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3.000,00 €
2 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80807 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Diese Bürofläche in München (80807) bietet alles, was das Herz begehrt! Mit modernem Loft Flair und einer Bürogemeinschaft, die mit Küche, Kaffeemaschine und Toilette ausgestattet ist, wird hier das Arbeiten zum Vergnügen. Die großzügige und
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helle Bürofläche kann flexibel genutzt werden und ist nach Wunsch auch möbliert erhältlich. Die sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung in München (Freimann) machen den Standort unschlagbar. Kostenlose Parkplätze direkt vor der Haustür und die Möglichkeit zur Werbung an der Werbeanlage runden dieses Angebot perfekt ab. Ideal für alle, die ein inspirierendes Arbeitsumfeld suchen!Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- Mietpreis inkl. allen anfallenden Nebenkosten - Büro mit modernem Loft Flair - nach Wunsch möbliert (siehe Fotos) zum gleichen Preis - Bürogemeinschaft mit Küche, Kaffemaschine und Toilette ausgestattet - sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung in München (Freimann) -
Top Premium LICHTDURCHFLUTET, MODERN MIT BALKON
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4.653,20 €
4 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
81379 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Die Bürofläche in München (81379) besticht durch ihre lichtdurchfluteten Räume und ihre gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die zentrale und ruhige Lage ermöglicht konzentriertes Arbeiten. Die teilbare Nutzfläche bietet
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Flexibilität, während bis zu 3 Parkplätze zur Verfügung stehen. Eine Teeküche und ein Balkon sorgen für Komfort. Das nutzbare Mobiliar wie Arbeitstische und Regalschränke runden das Angebot ab. Ideal für Unternehmen, die nach einem inspirierenden Arbeitsumfeld suchen.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- lichtdurchflutet - gute Anbindung an ÖPNV - zentrale und ruhige Lage - teilbare Nutzfläche - bis zu 3 Parkplätze (zzgl. je 65,00 € mntl.) - Teeküche - Balkon - nutzbares Mobiliar (Arbeitstische, Regalschränke) - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere Angebote finden Sie unter betterhomes.de.Selber eine
Top Premium Neu MODERNES ARBEITSUMFELD IM HERZEN DER STADT
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5.900,00 €
1 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80331 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Diese exklusive Bürofläche in München bietet alles, was das Herz begehrt: eine erstklassige Ausstattung, einen 24/7-Zugang, eine erstklassige IT-Infrastruktur und sogar eine Büroreinigung fünf Mal pro Woche. Hier können Sie in zentraler Lage
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arbeiten und gleichzeitig von Meetingräumen, einem Lounge-Bereich und kostenlosem WLAN profitieren. Genießen Sie Kaffee, Wasser und Säfte in einem inspirierenden Umfeld. Ideal für alle, die nach einem professionellen Arbeitsplatz in bester Lage suchen.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- exklusive Büro- und Geschäftsraumausstattung - 24/7 Zugang zum Gebäude - Briefkasten mit Firmenbezeichnung - sehr gute IT-Infrastruktur - Zentrum Münchens - Büroreinigung (5x pro Woche) - Meetingräume und Lounge Bereich - Firmeneigenes WLAN (Internetflatrate) - Getränke (Kaffee, Wasser, Saftschorlen) kostenlos - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts
Top Premium MODERNES LOFT MIT INDUSTRIE-CHARME
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29.000,00 €
4 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80331 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Ideal für Unternehmen, die auf der Suche nach einem repräsentativen Büro im Herzen Münchens sind. Die exklusive Ausstattung, der 24/7-Zugang und die erstklassige IT-Infrastruktur bieten optimale Arbeitsbedingungen. Der Blick auf den Marienplatz
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lässt keine Wünsche offen, und die kostenlose Büroreinigung sowie bereitgestellte Getränke sorgen für ein angenehmes Arbeitsumfeld. Hier können Sie Ihr Unternehmen erfolgreich positionieren und Kunden beeindrucken.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- exklusive Büro- und Geschäftsraumausstattung - 24/7 Zugang zum Gebäude - Briefkasten mit Firmenbezeichnung - sehr gute IT-Infrastruktur - im Zentrum Münchens - Büroreinigung (5 x pro Woche) - Firmeneigenes WLAN (Internetflatrate) - Getränke (Kaffee, Wasser, Saftschorlen) kostenlos - Ausblick zum Marienplatz - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere
Top Premium Neu EXKLUSIVES BÜRO IN TOP LAGE FÜR SIE UND IHR KONZEPT
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1.568,00 €
3 Zi.
6.616 m2
Kaltmiete, zzgl. NK
80992 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Die moderne und hochwertig ausgestattete Bürofläche in München (80992) bietet mit ihren 3 Zimmern und einer Grundstücksfläche von 6616 m² helle Arbeitsräume mit großer Glasfront. Die optische und energetische Sanierung im Jahr 2023 sorgt für
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ein angenehmes Arbeitsumfeld. Dank hochwertiger LED-Beleuchtung und CAT6-Verkabelung ist die technische Ausstattung auf dem neuesten Stand. Tiefgaragenstellplätze können angemietet werden und die komplette Infrastruktur liegt direkt vor der Tür. Die zentrale Lage mit sehr guter Verkehrsanbindung macht die Bürofläche ideal für unterschiedliche Büronutzungen. Werbung ist an der Werbeanlage möglich.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- modern und hochwertig ausgestattetes Büro - helle Arbeitsräume mit großflächiger Glasfront - optische und Energetische Sanierung im Jahr 2023 - hochwertige LED-Beleuchtung und CAT6-Verkabelung - Tiefgaragenstellplätze können angemietet werden - komplette
Top Premium Neu MODERNES ARBEITSUMFELD IM HERZEN DER STADT
1/5
3.280,00 €
1 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80331 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Diese exklusive Bürofläche in München bietet alles, was das Herz begehrt: eine erstklassige Ausstattung, einen 24/7-Zugang, eine erstklassige IT-Infrastruktur und sogar eine Büroreinigung fünf Mal pro Woche. Hier können Sie in zentraler Lage
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arbeiten und gleichzeitig von Meetingräumen, einem Lounge-Bereich und kostenlosem WLAN profitieren. Genießen Sie Kaffee, Wasser und Säfte in einem inspirierenden Umfeld. Ideal für alle, die nach einem professionellen Arbeitsplatz in bester Lage suchen.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- exklusive Büro- und Geschäftsraumausstattung - 24/7 Zugang zum Gebäude - Briefkasten mit Firmenbezeichnung - sehr gute IT-Infrastruktur - Zentrum Münchens - Büroreinigung (5x pro Woche) - Meetingräume und Lounge Bereich - firmeneigenes WLAN (Internetflatrate) - Getränke (Kaffee, Wasser, Saftschorlen) kostenlos - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts
Top Premium Neu KOMPLETTE SEITE FÜR IHR BUSINESS PLUS AUFZUG
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1.000,00 €
4 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
81243 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Im zweiten Stock dieser funktionalen Gewerbeeinheit befindet sich diese großzügig geschnittene Bürofläche. Durch seine angenehme Raumhöhe und großen Fensterflächen ist für ein kreatives und erfolgreiches Arbeitsumfeld gesorgt. Die Fläche ist
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für sämtliche Belange perfekt geeignet, egal ob als Büro, Fotostudio oder auch als Galerie. Tiefgaragenstellplatz oder Aussenstellplatz gegen Aufpreis möglich!Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- helle, gut geschnittene Räume - separater Serverraum - Aufzug 2.000 kg - Hausmeisterservice - TG-Stellplätze gegen Aufpreis möglich - gute Lage im Gewerbeumfeld - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung – auch Online-Besichtigung möglich!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere Angebote finden Sie unter betterhomes.de.Selber eine Immobilie zu vermarkten? Profitieren Sie von unserem Know-how: https://www.betterhomes.de/de/profitierenSie möchten eine
Top Premium Startup-Büro, direkt am Marienplatz | inkl. Internet, Reinigung etc.
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1.151,00 €
152 m2
Kaltmiete, zzgl. NK
80331 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Startup-Büro, direkt am Marienplatz 🚀🏢 Ihr wollt Teil der vielleicht besten Bürogemeinschaft Münchens werden? ❤️ Wir bieten * ein wunderschönes Altbau-Büro * eine einzigartige Lage direkt am Marienplatz im Herzen Münchens * nur
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Top Premium Neu MODERN, OFFEN UND HELL
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5.531,00 €
2 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80997 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Dieses moderne Ladenlokal in München überzeugt mit einer großzügigen, offenen Fläche und lichtdurchfluteten Räumen. Durch die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die nahegelegene Autobahn ist es ideal für
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Gewerbetreibende. Das Passivhaus der Energieeffizienzklasse A+ garantiert zudem niedrige Betriebskosten. Mit einer integrierten Teeküche und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten bietet diese Immobilie den perfekten Rahmen, um neue Geschäftsideen erfolgreich umzusetzen.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- große offene Fläche - lichtdurchflutet - sehr gute Anbindung an ÖPNV sowie nächste Autobahn - Passivhaus - Energieeffizienzklasse A+ - verschiedene Nutzungen möglich - Teeküche - junges Baujahr - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere Angebote finden Sie unter betterhomes.de.Selber eine Immobilie zu vermarkten?
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520,00 €
2 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
81243 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
In diesem attraktiven Büro in München-Aubing finden Sie die bieden Räume mit Laminatfußboden. Die Immobilie eignet sich ideal für Versicherungen, Agenturen allgemein Büros aller Art. Ein Hausmeisterservice kümmert sich um die Pflege und
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Instandhaltung des Gebäudes. Durch die gute Anbindung zur A99, als auch die Nähe zur S-Bahn "Neuaubing", erleichtert die täglichen Wege. Perfekt für alle, die eine moderne und gut erreichbare Bürofläche suchen.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- helle, gut geschnittene Büroräume - moderner Laminatfussboden - ideal für Versicherungen, Agenturen, Büro etc. - Hausmeisterservice - gute Anbindung zur A99 - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung – auch Online-Besichtigung möglich!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere Angebote finden Sie unter betterhomes.de.Selber eine Immobilie zu vermarkten? Profitieren Sie von unserem Know-how:
Top Premium ALL-INCLUSIVE IN BESTER LAGE
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750,00 €
1 Zi.
Kaltmiete, zzgl. NK
80799 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Die angebotene Bürofläche in München besticht durch ihre zentrale, beliebte Lage. Das helle Büro in einer Bürogemeinschaft bietet optimale Arbeitsbedingungen. Die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ermöglicht eine stressfreie
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Anreise. Bei Bedarf kann eine Teeküche genutzt werden. Die Nebenkosten enthalten bereits Reinigung und WLAN. Ideal für alle, die auf der Suche nach einem modernen Arbeitsplatz mit guter Verkehrsanbindung sind.Dieses BETTERHOMES-Angebot zeichnet sich durch folgende Vorteile aus:- zentrale, beliebte Lage - helles Büro in Bürogemeinschaft - sehr gute Anbindung an ÖPNV - auf Wunsch mit Teeküche - Reinigung und WLAN in Nebenkosten enthalten - und, und, und ...Interessiert? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Besichtigung!Nichts Passendes gefunden? Über 1'100 weitere Angebote finden Sie unter betterhomes.de.Selber eine Immobilie zu vermarkten? Profitieren Sie von unserem Know-how: https://www.betterhomes.de/de/profitierenSie
Top Premium München - MODERNES BÜRO FÜR SIE IN GUTER LAGE, TOP KONDITION
5.985,00 €
9 Zi.
399 m2
Kaltmiete, zzgl. NK
80992 München
Immobilientyp: Büro/Praxis, Bürofläche
Ideal für Unternehmen, die nach einer modernen und hochwertig ausgestatteten Bürofläche in München suchen. Mit 9 Zimmern und einer Grundstücksfläche von 6616 m² bietet diese Immobilie eine freundliche und helle Arbeitsatmosphäre. Die flexible
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Gestaltung der Räumlichkeiten ermöglicht es, weitere Infos...